Le terrain idéal

Février 2010 :
Nos nouvelles investigations de terrain sur Ventabren nous ont conduit à en trouver 3 très particuliers... En effet, le grand terrain de 10500 m² que nous avions envisagé d'acheter avait déjà été divisé et les 3 parcelles résultantes se retrouvaient de retour sur le marché.
Notre choix se portait alors vers le plus plat et ensoleillé pour 239.000€ :

Trop tard, celui-ci était déjà vendu mais nous avons pu faire une proposition sur le second à 229.000€ pour 3600 m². L'affaire semblait donc bien plus intéressante que sur le terrain de nos premiers essais!!

Pendant ce temps, il nous fallait nous désengager de notre proposition d'achat pour l'autre terrain ce qui fut simple. Ces formalités permettant principalement de défendre l'acheteur, nous avons expliqué au vendeur que le terrain ne permettait pas la réalisation de notre projet et que s'il tenait à nous réclamer des dommages et intérêts pour le blocage du terrain nous serions allés jusqu'au compromis. Une fois le compromis signé, nous aurions utilisé notre droit de rétractation de 7 jours pour briser la vente sans encombres.

Notre nouvelle proposition d'achat ayant été acceptée, nous avons exploité notre récente expérience en récupérant rapidement le plan du géomètre, les indications PLU (le terrain étant dans la même zone AU1a que le précédent) et ce fut reparti.

La solution par l'adaptation?

Début Février 2010 :
Malgré les problèmes rencontrés, notre Architecte ne s'avouait pas vaincu et nous a alors proposé la solution des garages en sous-sol permettant de rentrer directement les voitures depuis la route et réduisant ainsi l'emprise au sol de la maison au niveau du terrain naturel :




Ne voyant pas du tout à quoi cela pouvait ressembler, nous avons demandé une vue 3D :



La construction d'une maison est un problème complexe et il faut se demander quel mode de vie on veut. Voulant faire des enfants, le garage en sous-sol avec l'escalier pourrait vite s'avérer être un cauchemar avec la poussette et les milliards de choses à transporter lorsqu'on a des enfants. De plus les filles n'étaient pas enchantées de ne pas avoir les portes d'entrée accessibles directement.

Refusant donc cette architecture, notre Architecte nous a fait une dernière proposition en ajustant les volumes et en adaptant une pente en travers du terrain. Il est même parvenu à caser l'assainissement et une piscine dans l'espace imparti mais tout cela ne nous convenait pas compte tenu des sommes en jeu et des compromis à faire. L'idée générale, autant de notre côté que du côté de l'Architecte, était que pour le même prix nous pouvions surement trouver un autre bon terrain mieux adapté à notre besoin.

Beaucoup de contraintes...

Fin Janvier 2010 :
Dans un premier temps le plan du géomètre nous a confirmé que le terrain ne faisait que 30 mètres de large et que seuls 849 m² étaient exploitable du fait que le reste du terrain se trouve en Espace Boisé Classé (EBC) où les arbres sont protégés et où aucune construction n'est autorisée. (Ce point avait été précisé lors de la visite du terrain).
En complément, la lecture du PLU nous a informé que les constructions devaient se tenir à 4m des limites ce qui ne nous laissait alors que 30-4-4=22m pour nos 2 constructions implantées d'Est en Ouest pour tous avoir de l'exposition Sud.

Le premier plan n'était donc plus compatible d'où un second plan :


La largeur était alors bonne mais la longueur un peu importante et menait les faces Sud des maisons très proches de l'EBC constitué de très grands arbres pouvant faire potentiellement beaucoup d'ombre.
Quelques jours plus tard, nous avons récupéré les points d'altimétrie du terrain. Nous pauvres ignorants ne pensions pas que la route en contrebas du terrain pouvait être un problème. Au contraire nous pensions que cela était un avantage pour couper le vis-à-vis avec les voisins:

Or l'altimétrie a montré qu'il y avait plus de 2.5m à monter ce qui est énorme! Il fallait donc repousser les maisons au Sud pour faire une pente acceptable pour les véhicules et là on ne passait plus en longueur sur le terrain :-(

Premier essai

Janvier 2010 :
Une fois la proposition d'achat signée par le vendeur, nous étions dans l'attente du plan numérique du terrain réalisé par le géomètre afin de connaître précisément les côtes et surfaces.
Pendant ce temps chacun des couples avait réfléchi plus précisément à son désir de maison et les premières discussions avec l'Architecte menaient bon train.

Nos souhaits étaient relativement identiques:
-Maison à étage
-Pièces à vivre au rdc + salle de bain + 1wc
-3 chambres à l'étage + salle de bain + wc
-garage

Notre Architecte nous a alors proposé un premier plan:



Dans un premier temps cette maison devait avoir sa soeur jumelle côté Ouest. (symétrie miroir)

Les premières spécificités (contraintes) du terrain à prendre en compte en plus de nos souhaits sont arrivées par la suite lorsque nous avons récupéré le Plan Local d'Urbanisme (PLU) sur le site Internet de la mairie de Ventabren (qui est très bien fait). La zone où se situe ce terrain est dite AU1a soit une zone à urbaniser et il se trouve que le tout-à-l'égout ne passe pas encore aux abords de ce terrain d'où la nécessité d'installer un assainissement autonome (fosse septique).

Les données du PLU + la réception du plan du géomètre nous ont vite fait comprendre qu'on ne peut pas faire ce que l'on veut et que tout l'art de l'Architecte est de trouver le compromis entre les souhaits du client et les contraintes du terrain.

Petite aparté sur la PROPOSITION D'ACHAT

La proposition d'achat est un document initialement établi par l'acheteur contenant la description du terrain, le prix proposé et une date limite à laquelle le compromis de vente devra être signé au cas où cette proposition serait acceptée par le vendeur.
Si la proposition est refusée, cela s'arrête là.
Si la proposition est acceptée, l'acheteur est tenu de signer un compromis avant la date indiquée sans quoi il sera passible de dommages et intérêts auprès du vendeur pour avoir bloquer son terrain. En effet, une fois la proposition d'achat signée par le vendeur, celui-ci est engagé vis-à-vis de l'acheteur et ne peut donc plus proposer son bien à la vente.
En ce qui nous concerne, nous avons fait rajouter une mention stipulant que le compromis à signer comporterait des conditions suspensives d'obtention d'un crédit et d'un permis de construire. Il aurait été dommage que le vendeur nous force à signer un compromis sans aucune condition suspensive en nous menaçant des dommages et intérêts si on ne signait pas avant la date indiquée.
Il vaut mieux rester prudent dans le monde où l'on vit et compte tenu des sommes en jeu.
A savoir qu'une fois la proposition signée, l'acheteur dispose d'un délai de rétractation de 7 jours pour l'annuler.

Après nos 2 échecs : Enfin un pas en avant !

Décembre 2009 / Janvier 2010 :
Après avoir recherché notre bonheur sur Internet, nous avons pris tous les 4 un rendez-vous avec une agence immobilière de Ventabren. La visite d'une dizaine de terrain nous a montré que certains était à éliminer de suite pour diverses raisons :
Ligne haute tension, bordure route nationale, bordure autoroute, toute une forêt à défricher, une pente de terrain considérable, etc...
Dès la fin de ce rendez-vous nous nous sommes intéressés à 2 terrains pourtant très différents :

Notre premier choix :
Un terrain de 10500 m² à 540.000€, ce qui peut paraitre complètement fou car beaucoup trop grand mais surtout beaucoup trop cher !



Cependant nous avions l'idée d'acheter ce terrain pour le diviser en 3 parcelles de 3000 m² chacune. La vente de 2 de ces 3 parcelles à 250.000€ nous aurait alors permis d'avoir notre parcelle à nous pour quasiment rien. Nous aurions alors pu faire un crédit uniquement pour la construction !

Notre deuxième choix :
Un terrain de 3000 m² à 265.000€ donc plus raisonnable et dans nos souhaits. Malheureusement seule la surface hachurée sur le plan est exploitable pour la construction soit 849 m², ce qui ne rend pas pour autant le projet infaisable heureusement.



L'opération sur le terrain de 10500 m² semblant réalisable et rentable, nous avons fait une proposition d'achat à 420.000€ bien en dessous du prix de base mais cela devait pouvoir passer d'après l'agent immobilier.
Malheureusement, la réponse fut négative car le vendeur a préféré vendre à un promoteur proposant d'acheter avec moins de conditions suspensives que nous. (Nous reparlerons de ces conditions suspensives lors de la signature du compromis de vente de notre futur terrain.)

Suite à ce refus nous avons fait une proposition sur notre second choix à 230.000€ que le propriétaire à contre-proposé à 240.000€. Après quelques négociations par téléphone avec le propriétaire, nous sommes convenus de rester sur notre prix de 230.000€. L'affaire semblait donc sur la bonne voie.

L'idée géniale !

Novembre 2009 :
Steph&Myms qui envisageaient aussi de quitter leur location pour s'installer dans un bien à eux avaient également compris que les prix pratiqués dans le 13 étaient un obstacle à ce projet. C'est alors que nous leur avons proposé notre idée :

Acheter un grand terrain à 2 couples pour réduire son prix de moitié ce qui nous laissera alors assez d'argent pour réaliser nos constructions respectives. L'autre avantage est que Leiti et Myms étant soeur, cela permet de regrouper la famille.

Après quelques réflexions pour peser le pour et le contre d'habiter sur un terrain commun, nous avons tous décidé de nous engager dans cette voie.

Compte tenu qu'il fallait pouvoir construire 2 maisons dépassant les 100 m² sur ce terrain, il nous fallait avoir suffisamment de surface pour avoir une Surface Hors Oeuvre Nette SHON > 250 m². Notre recherche s'est alors tout de suite orientée vers les terrains de Ventabren de 3000 m² pour une SHON de 300 m²...